2022-07-01
需注意的是房屋租赁合同中的出租人一般是房屋的所有权人，但并不限于所有权人。凡对房屋享有合法的使用权的人，都有权成为出租人。承租人不得以出租人不享有房屋的所有权为由主张合同无效，拒付租金。 需注意的是违法建筑;不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋;违反规定改变房屋使用性质的房屋;其他法律法规规定禁止出租的房屋不得用于出租。 近年来由于城市棚户区改造，城市功能更新的要求，租赁老旧房屋时，租赁双方最好在房屋租赁合同中明确被征收或被拆迁时约定如何处理。如没有约定，根据法律规定处理。出租人不知道租赁房屋将被拆迁，出租的租赁房屋被拆迁后，出租人应当在拆迁补偿范围内对承租人的损失予以补偿。 承租人不按照约定方法使用房屋，出租人除非合同约定了不按照约定方法使用租赁物就可以解除合同，否则出租人必须要证明承租人不按照约定方法使用租赁物致使租赁物受到损失才可以解除合同。 需注意的是租房合同最长不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。 租金的付款方式大致有按年付、按半年付、按季付、按月付等。如果一次付清较长期限的房租有困难的，可以和出租人商议。按月或按季付款对承租人造成的经济负担相对较小。租金最好通过银行转账的方式支付，如需现金交付的，则出租人应开具收据，以此证明已经收到承租人的租金。如果出租方的房屋不符合约定条件，承租人可要求追究对方的违约责任，可以采取书面形式通知对方要求解除合同，也可以双方协商减少租金，变更合同内容。 需注意的是如果合同约定承租期间房屋的日常维护由承租方负责，所需日常维护费由承租方承担的，该约定有效。法律尊重双方当事人的意思自治。 租赁合同期满或解除时，经出租人同意情况下产生的装修损失除双方另有约定外，一般可拆除的装饰装修物件，可由承租人拆除带走。如造成房屋毁损的，由承租人恢复原状。 在签订合同时，双方就要想到可能产生的违反合同的行为，并在合同中规定相应的惩罚办法。例如，如果承租人不按期交纳房租，出租人可以提前终止合同，让其搬离；如果出租人未按约定配备家具等，承租人可以与其协商降低房租等。 承租人只有经得出租人同意才可以。否则，出租人可以解除其与承租人之间的合同。因租赁合同解除造成次承租人损失，次承租人有权要求承租人赔偿，但次承租人知道或应当知道承租人未经出租人同意转租的除外。 如果合同未到期时出租人和承租人中有一方要提前解除合同，则要提前通知对方，并按照合同约定或协商给予对方一定的补偿。如果合同到期的，该合同则自然终止。 租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。除了买卖之外，因赠与、析产、继承、抵押权实现等发生房屋权属变动的，原租赁合同继续有效。出租人要出售房屋的，应在合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。承租人在收到出租人通知后的15天内(拍卖为5天)未明确表示购买房屋的，视为放弃该权利。出租人不履行通知义务，妨害承租人行使该权利，可以要求出租人承担赔偿责任。房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出售给近亲属的除外。承租人经出租人同意的情况下转租的，不再享有优先购买权，优先购买权由次承租人获得。未经出租人同意转租的，承租人以及次承租人均无优先购买权。 出租人在以下情形下有权单方解除租赁合同：未经出租人同意，将租赁房屋整体或者部分转租的;未按照合同约定的用途使用租赁房屋，或未经出租人同意擅自改变房屋结构，在出租人要求的合理期限内仍不予纠正或恢复原状的;住宅用房承租人累计3个月未支付租金，经出租人催告后，在15日内仍未支付的;经营用房承租人累计6个月未支付租金，经出租人催告后，在1个月内仍未支付的;法律、行政法规规定或者当事人约定的其他情形。 承租人在以下情形下可以法定解除租赁合同：租赁物被依法查封、扣押;租赁物权属有争议;租赁物具有违反法律、行政法规关于使用的强制性规定情形的;未按照约定期限交付房屋，经承租人催告后，经营用房在2个月内仍未交付的，住宅用房在15日内仍未交付的;交付的房屋不符合约定的使用条件，无法使用或者严重影响经营的。 需注意的是房屋在出租前就已设立抵押权的，现抵押权人因实现抵押权而导致所有权变动，承租人不能请求房屋受让人继续履行原租赁合同。承租人死亡，与其共同生活的人可以要求继续租赁房屋，并按原合同继续履行。 租赁合同无效时，经出租人同意情况下产生的装修损失按以下承担：未形成附合的装饰装修物，出租人要的，折价补偿承租人;出租人不要的，由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，由承租人恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人要的，折价补偿承租人;出租人不要的，按照双方各自过错比例分担现值损失。 租赁合同解除时，经出租人同意情况下已形成附合的装修物处理：出租人违约的，出租人应赔偿剩余租期内装饰装修残值损失;承租人违约的，除非出租人愿意使用该装修物件，否则不予赔偿;双方都有违约，剩余租赁期限内装饰装修残值损失按照双方各自过错承担;双方都无违约，剩余租赁期限内装饰装修残值损失按照公平原则进行分担。 因出租人违约导致合同解除，承租人可以要求出租人赔偿剩余租赁期限内的装饰装修残值(前提是出租人同意装修、知道或应当知道装修而不提出异议)、租金差价损失及相关费用。租赁房屋用于商业用途的，承租人还可要求出租人赔偿其合理期间内的经营损失，但最长不得超过6个月。但承租人违约导致合同解除，出租人可要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不超过6个月。 尤其注意的是由于市场环境的影响，商铺之类经营性房屋的违约行为时常发生，加之经营者对市场不了解而盲目投入导致无法支付租金，基于不甘失败又不愿意搬离出租房屋，使得出租人也倍感无奈，为保护出租人自身合法权利，那么建议租赁合同中可明确约定如房屋租赁合同到期或因承租人违约导致合同解除，承租人在约定期间内需无条件搬离该出租房屋，如不自行搬离，出租人可对承租人物品强行搬离清场，所产生的一切损失和费用（包含但不限于搬家公司人员劳务费、运输费、仓储费等）均有承租人负担。 |
