2020-08-10
| 2020年8月7日，鼎圣佳程第二次所内专业培训在本所大会议室里顺利开讲。本次培训由本所合伙人、法学博士、西南政法大学郜永昌教授为大家讲授 “民法典视野下的房地产市场与权利” 。 《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）于2020年5月28日在十三届全国人民代表大会第三次会议上表决通过。民法典的时代即将到来，物权制度也有部分创新。这些创新，无论是法律从业者或是社会公众皆将受其影响，对房地产市场与权利进行更加深入的学习与认识是极具意义的。 本次讲座上，郜教授首先介绍了中国房地产市场的整体背景，通过全球房地产透明度指数、世界营商环境指数，剖析了中国大陆房地产市场的具体情况，并且指出中国房地产权利体系具有混合特征。一方面，其权利体系为公法与私法的混合，房地产作为重监管的行业，法律从业者除了关注《民法典》之外，还需要关注相应的管理性规范与技术性规范；另一方面，还存在两大法系的混合，其基础权利体系来源于大陆法系国家法律，而市场机制渊源于普通法系国家法律。 接下来，郜教授进一步讲解了《民法典》中对本讲座所涉的民事权利的新规定，指出“业主建筑物区分所有权”规则的修正，对涉及业主决议的比例、维修资金收缴与适用、业主的环境保护义务等与过去法律规范有所不同之处进行了详细阐释；分析了“土地经营权”这一权利类型；提出“居住权”新规可能对未来实务中的房地产交易、法院的强制执行产生影响；解释了“不动产（征收）征用条款”的规定，明确征收的法律后果将使得物权发生变动，同时也以案例讲解的形式释明了一个实务问题：征收决定生效后，征收人不能直接注销被征收人的房屋土地产权证件。此外，郜教授还对物业服务合同进行了分析，介绍了合同的主体、权利义务以及合同的解除与终止等新规。 针对《土地管理法》修改对房地产权利的影响，郜教授主要解释了集体经营性建设用地入市、宅基地的权利制度、土地征收制度等进行了详尽列举与深入分析。 另外，郜教授还传授了房地产交易风险识别“四步法”，介绍了风险主要来源主要有四点：标的物所有权性质、土地使用权性质、用途与规划条件以及其他限制交易的条件，而进行风险具体识别的方法也应当从这四个角度进行。 最后，郜教授谈到，《民法典》对房地产权利交易的相关规定，在法律适用上的趋势将走向统一。随着社会与市场的发展，该类纠纷会随之增多，而《民法典》的新规为各个纠纷提供了解决之道，法律从业者若能对该类规范有所把握，必将成为法律服务市场的新增亮点。但是机遇也伴随着挑战，作为法律推理大前提的《民法典》影响相对有限，类案检索方法亟需强化，“法商融合”意识培养尚需增强，我们作为从业者也要面对挑战，克服困难，把握机遇。 郜教授在授课过程中旁征博引，既有学者的理论高度，也有资深律师丰富的实践经验。这堂课内容丰富，知识点密集，为我们全面梳理了房地产开发全流程的关键问题和常见风险、争议。房地产开发法律服务是本所的一个传统优势业务领域，相信有郜教授这样的专家引领，将会吸引更多有志于该领域的律师加入到该专业领域中来，不断提升和深化本所在该领域的细分市场服务能力和质量。 |
